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央行人士：下调房贷利率和二套房首付比例已成文

　　福建大幅放宽“改善房”标准信贷优惠支持

　　林小昭

　　去年8月率先在全国出台省级救市政策的福建又一次走在全国前列。近日，福建出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，被称为“闽七条”，借此全面提振楼市发展。

　　二套“基本”等同首套

　　根据意见，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房)，不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。个人购买首套房后再次购房，除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外，所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班及子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。

　　在房贷方面，兴业银行、厦门国际银行、福建海峡银行等福建地方法人金融机构对购买首套房、首改房申请贷款，应执行贷款利率不高于基准利率，并应根据实际适当下浮贷款利率。鼓励其他商业银行比照福建金融机构执行。

　　对于缴存住房公积金的职工，如果是首次申请公积金贷款，首付比例降低至20%；已还清首次公积金贷款的可以第二次申请公积金贷款；首次及第二次公积金贷款均执行基准利率。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称，闽七条是全国两会之后首个省级调控房地产的政策，符合两会提出的支持自住和改善性住房需求、因城施策这两大原则。该意见中，最大的亮点就是对首套房认定标准的变化。“基本上，二套房等于首套。”

　　此外，相比去年出台的“闽八条”，闽七条在信贷支持方面更落到实处。张大伟说，此次出台的意见是福建省住建厅会同该省财政厅和金融办三部门联合发布的，执行力更高。此外，像兴业、厦门国际银行、海峡银行等机构均属福建省辖银行，也更有利于信贷新政的实施。

　　各地将跟进

　　跟去年相比较，福建房地产业下滑势头很明显。福建省统计局的数据显示，今年1~2月，福建省房地产开发企业土地购置面积149.58万平方米，同比下降41.0%。

　　在销售方面，前两月，福建商品房销售面积376.17万平方米，同比下降27.7%；其中，住宅销售面积303.61万平方米，下降32.2%。商品房销售额325.75亿元，下降29.6%；其中，住宅销售额245.29亿元，下降37.9%。

　　与此同时，2月末，商品房待售面积1478.63万平方米，同比增长39.6%。其中，住宅待售面积744.20万平方米，增长55.1%。可以说目前当地楼市面临着不小的库存压力。

　　厦门均和房地产评估公司董事长王崎告诉本报记者，在去年以来楼市下行的情况下，各地的土地市场成交并不好，因此很多地方都面临着比较大的财政压力。另一方面，相比江苏、山东等其他沿海省份，福建对房地产的依赖度更高，尤其是很多山区县市对地产的依赖度很大。因此出台楼市调整新政，也有缓解地方经济下行压力的需要。

　　不过，如此大的扶持力度之下，不同区域之间的分化仍将进一步加剧。厦门一家地产公司人士对本报称，在闽七条之后，像厦门这样的核心城市房价将更加坚挺，成交量很可能回升。但像周围一些三四线、四五线城市，由于缺乏外来人口进入，楼市已呈现绝对过剩的状态，因此政府再努力救市，效果也会比较有限。

　　例如，毗邻厦门的泉州某镇一楼盘，去年的开盘价格是4100元/平方米左右，今年价格降到3800元/平方米，原计划的二期已经暂停。

　　张大伟认为，闽七条将会成为全国其他省份调控楼市的参考范本，接下来将有一系列省市会根据自身的特点和需要，出台类似的调控举措，以促进楼市消费。

　　例如，在广州，针对贷款难的情况，广州住房公积金管理中心初步提出了公积金贴息贷款方案，计划用商业贷款置换公积金贷款，目前这一方案已经初步与部分银行进行过沟通协调，但最终仍待上报批准。

　　3月16日，济南住房公积金管理中心规定，按照新的认定标准，对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款(含商业住房贷款和住房公积金贷款)的家庭，为改善居住条件而申请使用住房公积金贷款购买自住普通商品住房的，执行首套房住房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。

　　张大伟说，接下来各地因地制宜出台的政策可以防止市场的继续下滑，将会影响到购房者的心理预期，带热整体市场，即便是在三四线城市，也能起到一个托底的作用。